Nebenkostenabrechnung 2026: Alle Änderungen für Vermieter im Überblick

Die Nebenkostenabrechnung 2026 bringt für Vermieter gleich mehrere Neuerungen auf einmal: Der CO₂-Preis steigt deutlich, die Frist für fernauslesbare Zähler läuft endgültig ab, und die Kabel-TV-Umlage gehört der Vergangenheit an. Wer jetzt nicht handelt, riskiert finanzielle Einbußen und rechtliche Probleme. Dieser Artikel fasst alle relevanten Änderungen zusammen und gibt Ihnen eine konkrete Checkliste an die Hand.

CO₂-Preis 2026: Preiskorridor und Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung

Der neue Preiskorridor 55-65 €/t

Seit 2021 gilt in Deutschland der nationale CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl. Für das Jahr 2026 wechselt das System erstmals von einem Festpreis zu einem Preiskorridor. Dieser liegt zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne CO₂. Für die Nebenkostenabrechnung 2026 können Sie als Kalkulationsgrundlage den Mittelwert von 60 €/t heranziehen.

Entwicklung des CO₂-Preises seit 2021

CO₂-Kostenaufteilung nach dem CO₂KostAufG

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) regelt seit dem 1. Januar 2023, wie die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Die Aufteilung erfolgt anhand eines 10-Stufen-Modells, das sich am energetischen Zustand des Gebäudes orientiert.

Das Prinzip: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter. Je besser das Gebäude gedämmt und beheizt ist, desto mehr trägt der Mieter. Die Spanne reicht von 0 % Vermieteranteil (bei sehr effizienten Gebäuden unter 12 kg CO₂/m²/a) bis zu 95 % Vermieteranteil (bei Gebäuden mit mehr als 52 kg CO₂/m²/a).

Konkret bedeutet das 10-Stufen-Modell:

• Stufe 1 (unter 12 kg CO₂/m²/a): Mieter trägt 100 %, Vermieter 0 %
• Stufe 2 (12-17 kg): Mieter 90 %, Vermieter 10 %
• Stufe 3 (17-22 kg): Mieter 80 %, Vermieter 20 %
• Stufe 4 (22-27 kg): Mieter 70 %, Vermieter 30 %
• Stufe 5 (27-32 kg): Mieter 60 %, Vermieter 40 %
• Stufe 6 (32-37 kg): Mieter 50 %, Vermieter 50 %
• Stufe 7 (37-42 kg): Mieter 40 %, Vermieter 60 %
• Stufe 8 (42-47 kg): Mieter 30 %, Vermieter 70 %
• Stufe 9 (47-52 kg): Mieter 20 %, Vermieter 80 %
• Stufe 10 (ab 52 kg): Mieter 5 %, Vermieter 95 %

Mit dem höheren CO₂-Preis von 60 €/t steigen die absoluten Beträge, die aufgeteilt werden müssen. Für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus mit Gasheizung und einem Verbrauch von 150.000 kWh/Jahr bedeutet das rund 1.800 Euro CO₂-Kosten im Jahr – ein spürbarer Posten, den Sie korrekt aufteilen müssen.

Nutzen Sie unseren CO₂-Rechner, um die exakte Aufteilung für Ihre Immobilie zu ermitteln. Eine ausführliche Anleitung zur Berechnung finden Sie in unserem CO₂-Kostenaufteilung Guide.

Fernauslesbare Zähler: Frist endet am 31.12.2026

Was die HKVO vorschreibt

Die novellierte Heizkostenverordnung (HKVO) verpflichtet Gebäudeeigentümer, bis zum 31. Dezember 2026 alle Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler auf fernauslesbare Geräte umzurüsten. Diese Pflicht gilt für alle Gebäude, in denen Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Fernauslesbar bedeutet: Die Geräte übertragen Verbrauchsdaten automatisch, ohne dass ein Ableser die Wohnung betreten muss. Die Datenübertragung erfolgt per Funk an ein Gateway im Gebäude, das die Daten an den Messdienstleister weiterleitet.

Was Sie als Vermieter jetzt tun müssen

1. Bestandsaufnahme: Prüfen Sie, welche Zähler und Heizkostenverteiler in Ihrem Gebäude installiert sind. Sind diese bereits fernauslesbar?
2. Angebote einholen: Kontaktieren Sie Ihren Messdienstleister oder holen Sie Vergleichsangebote ein. Die Umrüstung umfasst den Austausch der Geräte und die Installation eines Gateways.
3. Umrüstung beauftragen: Planen Sie die Umrüstung rechtzeitig. Gegen Ende 2026 werden Terminkapazitäten bei Messdienstleistern knapp.
4. Mieter informieren: Kündigen Sie den Gerätetausch rechtzeitig an, da Techniker die Wohnungen betreten müssen.

Kosten und Umlagefähigkeit

Die Kosten für die Umrüstung variieren je nach Gebäudegröße und vorhandener Infrastruktur. Rechnen Sie pro Wohneinheit mit 150-300 Euro für den Gerätetausch. Die laufenden Kosten für Fernablesung und Datenübertragung (ca. 3-8 Euro pro Gerät und Jahr) sind als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig. Die Anschaffungskosten selbst können Sie entweder als Modernisierungskosten umlegen (Mieterhöhung nach § 559 BGB) oder Sie nutzen ein Mietmodell Ihres Messdienstleisters, bei dem die Gerätekosten in der monatlichen Servicegebühr enthalten sind.

Konsequenzen bei Nicht-Einhaltung

Verpassen Sie die Frist, hat das direkte finanzielle Folgen: Mieter haben das Recht, den auf sie entfallenden Anteil der Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen (§ 5 Abs. 6 HKVO). Bei einer jährlichen Heizkostenabrechnung von 1.500 Euro pro Wohnung sind das 45 Euro Abzug – Jahr für Jahr, solange keine fernauslesbaren Geräte installiert sind. Bei einem Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen summiert sich das schnell auf 450 Euro pro Jahr.

Kabel-TV: Nicht mehr umlagefähig seit dem 01.07.2024

Was sich geändert hat

Durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) ist es seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr zulässig, die Kosten für einen Kabel-TV-Anschluss als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen ist damit endgültig entfallen.

Auswirkungen auf die Abrechnung 2025 und 2026

Für die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2025, die Sie in der Regel im Laufe des Jahres 2026 erstellen, bedeutet das: Kabel-TV-Kosten dürfen für das gesamte Abrechnungsjahr 2025 nicht mehr als Betriebskosten abgerechnet werden. Gleiches gilt selbstverständlich für die Abrechnung 2026.

Falls Sie noch einen laufenden Sammelvertrag mit einem Kabelnetzbetreiber haben, prüfen Sie Ihre Optionen:

• Vertrag kündigen: Viele Sammelverträge wurden bereits zum Stichtag 01.07.2024 gekündigt oder laufen regulär aus.
• Kosten selbst tragen: Solange der Vertrag läuft, tragen Sie als Vermieter die Kosten allein.
• Mieter informieren: Weisen Sie Ihre Mieter darauf hin, dass sie sich selbstständig um einen TV-Anschluss kümmern müssen (Kabel, Streaming, DVB-T2 oder Satellit).

Achten Sie darauf, dass in der Nebenkostenabrechnung 2026 kein Posten für Kabel-TV mehr auftaucht. Ein solcher Posten würde die Abrechnung angreifbar machen.

Fristen bei der Nebenkostenabrechnung: Was Sie einhalten müssen

Die 12-Monats-Abrechnungsfrist

Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für das Abrechnungsjahr 2025 (bei kalendergleichem Abrechnungszeitraum) bedeutet das: Die Abrechnung muss bis zum 31. Dezember 2026 beim Mieter eingegangen sein.

Folgen bei Fristversäumnis

Versäumen Sie diese Frist, können Sie keine Nachzahlung mehr vom Mieter verlangen. Dieses Recht ist ausgeschlossen – und zwar unabhängig davon, ob Sie die Verspätung verschuldet haben oder nicht. Es gibt nur eine Ausnahme: Wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben (z. B. weil der Energieversorger die Abrechnung extrem spät zugestellt hat). Diese Ausnahme wird von Gerichten jedoch sehr eng ausgelegt.

Umgekehrt gilt: Hat der Mieter ein Guthaben, muss dieses auch nach Ablauf der Frist ausgezahlt werden. Die Fristversäumnis geht also einseitig zu Ihren Lasten.

Widerspruchsfrist des Mieters

Ihr Mieter hat nach Zugang der Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit, Widerspruch einzulegen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). In dieser Zeit kann er Einwände gegen einzelne Positionen erheben und Einsicht in die Belege verlangen. Reagieren Sie auf solche Anfragen zeitnah, um Konflikte zu vermeiden.

Transparenzpflichten: Monatliche Verbrauchsinformationen

Seit dem 1. Januar 2022 schreibt die novellierte HKVO vor, dass Mieter in Gebäuden mit fernauslesbaren Geräten monatliche Verbrauchsinformationen erhalten müssen. Diese Pflicht verschärft sich faktisch mit der Frist zum 31.12.2026, denn ab dem Zeitpunkt müssen alle Gebäude fernauslesbar ausgestattet sein – und damit auch alle Mieter monatlich informiert werden.

Die monatliche Verbrauchsinformation muss enthalten:

• Den aktuellen Verbrauch des Mieters für Heizung und Warmwasser
• Einen Vergleich mit dem Vorjahresverbrauch im gleichen Zeitraum
• Einen Vergleich mit einem durchschnittlichen Nutzer derselben Kategorie

In der Praxis übernehmen Messdienstleister die Erstellung und den Versand dieser Informationen, häufig per E-Mail oder über ein Online-Portal. Die Kosten dafür sind als Betriebskosten umlagefähig. Prüfen Sie, ob Ihr Messdienstleister diese Leistung bereits in seinem Servicepaket anbietet.

Praktische Checkliste: 5 Dinge, die Sie für 2026 erledigen sollten

1. Fernauslesbare Zähler installieren lassen

Wenn Sie noch nicht umgerüstet haben, handeln Sie jetzt. Die Frist 31.12.2026 rückt näher, und die Nachfrage bei Messdienstleistern steigt. Warten Sie nicht bis zum vierten Quartal, wenn Engpässe wahrscheinlich sind.

2. CO₂-Kostenaufteilung korrekt berechnen

Ermitteln Sie den CO₂-Ausstoß Ihres Gebäudes pro Quadratmeter und ordnen Sie es in das 10-Stufen-Modell ein. Der CO₂-Rechner hilft Ihnen dabei. Dokumentieren Sie die Berechnung sorgfältig, denn Mieter haben das Recht, diese nachzuvollziehen.

3. Kabel-TV-Posten aus der Abrechnung entfernen

Stellen Sie sicher, dass Ihre Abrechnungssoftware oder Ihr Steuerberater keine Kabel-TV-Kosten mehr in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt. Prüfen Sie auch bestehende Sammelverträge auf Kündigungsmöglichkeiten.

4. Abrechnungsfrist im Kalender vermerken

Für das Abrechnungsjahr 2025 muss die Abrechnung bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein. Tragen Sie sich eine Erinnerung für spätestens Oktober 2026 ein, um genügend Vorlauf für die Erstellung zu haben. Berücksichtigen Sie, dass Sie auf Rechnungen Dritter (Energieversorger, Hausverwaltung) angewiesen sein können.

5. Monatliche Verbrauchsinformationen sicherstellen

Prüfen Sie, ob Ihr Messdienstleister die monatlichen Verbrauchsinformationen bereits versendet. Falls nicht, fordern Sie diesen Service aktiv an. Ihre Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch darauf, sobald fernauslesbare Geräte installiert sind.

Fazit: Jetzt handeln, Kosten und Risiken vermeiden

Das Jahr 2026 markiert einen Wendepunkt bei der Nebenkostenabrechnung. Der steigende CO₂-Preis erhöht die finanziellen Anreize für energetische Sanierungen, die Pflicht zur Fernauslesung schafft Transparenz beim Verbrauch, und das Ende der Kabel-TV-Umlage vereinfacht die Abrechnung an einer Stelle, verkompliziert aber die Umstellung für Vermieter mit bestehenden Verträgen.

Die gute Nachricht: Wer sich frühzeitig mit den Änderungen beschäftigt, vermeidet Nachzahlungsverluste, Kürzungsrechte der Mieter und rechtlich angreifbare Abrechnungen. Beginnen Sie mit der Checkliste oben und arbeiten Sie die Punkte systematisch ab. Bei der CO₂-Kostenaufteilung unterstützt Sie unser CO₂-Rechner – schnell, kostenlos und rechtssicher.